上海知名豪宅强制补缴近百万元“面积差价”，业主拒绝收房，称“开发商擅自违规变更设计规划”
海德壹号小区外立面。 李贝贝/摄
本报记者 李贝贝 上海报道
近日，多名业主向《华夏时报》记者爆料，上海知名“网红豪宅”海德壹号项目在建造中途擅自变更设计规划，导致实测面积与预测面积产生差异。今年6月底，项目交房在即，部分业主被强制补缴单笔高达数十万甚至上百万元的面积差价，“存在欺诈与强买强卖嫌疑”。不仅如此，该项目在房屋质量、公区标准等方面，亦有多项未达合同约定的情况，全体业主无奈拒绝收房。
对于业主们的说法，该项目开发商予以否认。7月22日，上海海控保联置业有限公司（下称“海控保联”）向《华夏时报》记者强调，该项目在设计、施工全过程中均严格遵循相关规范，整体建设合法合规。
值得一提的是，海德壹号原为格力地产股份有限公司（下称“格力地产”，现已更名为“珠免集团”）旗下项目。但今年4月，格力地产的地产业务已整体划转至珠海华发集团有限公司（下称“华发集团”）。对于记者提出的相关责任划分问题，华发股份（华发集团旗下承接房产开发板块的平台公司）表示“不方便接受媒体采访”，珠免集团未作回应。截至记者发稿，多方责任主体对该争议未提出明确解决方案。
实测和预测面积产生差异
公开信息显示，2014年12月，格力地产联合体夺得海德壹号地块。2023年2月，该项目推出163套房源，均价12.98万元/平米，认购率高达392%。
今年6月26日，海德壹号通过微信公号宣布，锦云江悦公寓（推广名：海德壹号）1—6幢住宅已取得《住宅交付使用许可证》，“符合买卖合同约定的交付条件”，请业主及时办理房屋交付手续。然而，业主们却拒绝收房，并公开发布了一份《前滩海德壹号小区业主关于前滩32-01地块项目拒绝收房告知书》（下称《告知书》）。
在采访中，业主们解释说，无法接受海德壹号提出的“务必在房屋交验前将购房款（含面积补差款，若有）和违约金等各项费用全额结清”要求，“这完全就是项目方自己的问题”。
为何实测面积与预测面积产生如此大的差距？浦东新区建设和交通委员会给予业主的反馈是：房屋实地（竣工图）与原规划图存在差异，主要体现为建筑外轮廓变化，内部墙体位置厚度变化，以及管井的位置尺寸变化等方面，“以上变化导致实测和预测面积产生差异”。
业主王琦（化名）被要求补缴约60万元。其近日从浦东新区房屋测绘中心拿到的复核结果显示，海德壹号部分房屋面积增加的原因主要有两方面：其一，外轮廓外移，增加约1.5平米；其二，7号02室、9号01室因为隔音墙改为非隔音墙，测绘计算规则发生调整，增加约1.4平米，“上述变化都是由于开发商设计变更造成的”。
王琦强调，根据2024年8月初印发的《上海市住房城乡建设管理委员会关于进一步加强本市新建住宅工程设计质量管控的通知》，建设单位在申请项目预售许可证前，应当确保住宅精装修交付范围的设计文件已按预售承诺的材料、设备设计完成。预售后如需变更预售承诺的材料、设备，应当征得购房人书面同意，未经同意擅自变更，应承担相应违约责任。
一些业主还提出，根据合同与实测面积自行计算，部分房源增加的面积三分之二是公摊面积，仅三分之一为套内面积，直接降低了房屋得房率，“补缴的几十万（元）大多是公摊面积，这明显损害了业主的利益”。但截至发稿，项目方未公开公摊面积具体构成数据。
部分被计入建筑面积、却无法正常使用的空间也令业主们难以接受。在业主周霖（化名）家中，记者看到，几处落地玻璃窗外均有一条十分狭窄的“阳台”，不足成年人一只脚长。
“浦东新区建设和交通委员会审查中心给出的说法是，图纸上只有15厘米（宽），人无法活动，所以不能称之为‘阳台’，不需要满足阳台的设计规范，也就是不需要设计独立下水。”周霖表示，《建筑工程建筑面积计算规范》表明，计入面积的必要条件是可作为人们生产或生活或各种活动的场所，而且规范中也有计入面积的阳台进深要大于60厘米的定量指导，但海德壹号交付时“半步阳台”却被计入建筑面积，“非常不合理”。
此外，业主还指出，该项目最为知名的“三角阳台”也存在擅自变更设计的问题。楼盘宣传资料显示，海德壹号在室外设计了三角形270度景观阳台，可一览黄浦江景，并与之匹配采用了不规则户型设计。《告知书》称，上海市购房预售合同第54页第7—8条明确表明三角阳台的存在，“但实际建设全部改成了三角金属装饰，构成重大违约”。
业主认为“不具备交付条件”
除建筑面积计算争议外，海德壹号在房屋质量、公区标准等方面存在多项未达合同约定的情况，进一步坚定了业主们拒绝收房的立场。
“我觉得这个项目根本就不具备交付条件。”业主罗涛（化名）买下的是一套精装修房屋。今年6月30日，其前往该项目验房时发现，室内施工粗糙，且存在设计缺陷，如厨房脱排油烟机将柜门挡住，只能开30度角。不仅如此，“1-7、9-12楼卫生间马桶为虹吸式马桶，下水管道却按照直冲式马桶施工，导致无法正常生活”。
厨房脱排油烟机挡住柜门，只能开30度角。 业主供图
相比精装房，毛坯房的装修问题要少很多。但一位业主提供的视频显示，其购买的一套房源卫生间防水条件欠佳，“（地面）下面都是湿的”。
潮湿的还有地下车库。业主们称，他们在看房过程中发现地下车库“异常潮湿”，部分区域持续性渗水、积水，多次维修未得到根本改善。7月17日，记者也在该小区地下车库看到，部分墙面确有渗水痕迹。
小区地下车库过道墙面渗水。 李贝贝/摄
合同公示交付标准降标的问题也令业主们难以接受。例如，《告知书》显示，根据公示内容，地下大堂及电梯厅墙面采用金属板和墙砖，天花板采用石膏板吊顶乳胶漆饰面。但在实际建设中，墙面降标为乳胶漆，天花板则为“裸顶”（未做吊顶处理）。
部分业主还对小区的安全问题忧心忡忡。有业主强调，在看房的时候就注意到了“到处都有爆裂的玻璃”。同时，业主们还指出，车库出入口处转弯半径只有5米，存在安全隐患。不过，根据一名业主提供的资料，浦东新区建设和交通委员会对此解释说，尽管转弯半径只有5米，但“整体车道做宽了，所以车辆通过没有问题，后续会在出入口加装警示牌及反光镜”。
爆裂玻璃的碎片。 业主供图
由于对公区及室内装修等十分不满，业主们对海德壹号收取高昂物业费提出了质疑。有业主表示，海德壹号存在“强制滥收”高价物业费的情况，“混淆多层物业与高层物业收费标准”，均为14.9元/平米。
“当年预售的时候销售说过，相邻格力·浦江海德的会所一起使用的话，物业费才是14.9元/平米，但现在也无凭无据了。”一名业主向记者介绍说，海控保联对多层住宅用户反映的情况不予理睬，“就是要强制收取物业费，否则无法拿到进门密码”。
项目方坚称“整体建设合法合规”
针对业主反映的问题是否属实、后续处理方案等问题，7月22日，上海海控保联置业有限公司回复称，为避免造成不必要的误解，公司暂不接受相关采访。
不过，海控保联方面向记者强调：“海德壹号项目在设计、施工全过程中均严格遵循相关规范，整体建设合法合规。针对网络自媒体上部分信息的误读，公司正积极与业主沟通、澄清。目前项目交付工作在有序推进中。”
记者注意到，自2024年中矛盾爆发以来，业主方与项目方已进行过多轮沟通，但截至目前，双方在许多关键问题上依然无法达成一致。
以业主们认为“构成重大违约”的三角阳台为例。去年7月9日，原格力地产方面曾向记者回复称，三角阳台前期概念方案阶段为外方设计单位绘制，后续方案、施工图设计则由国内设计院根据规范要求进行深化设计，现场按最终施工图进行施工，“房屋预售时以阳台范围（不含尖角部分）（预测房产面积）进行销售，销售合同户型图、预售建筑面积图与施工图一致”。
在采访中，业主们也向记者坦言，对于他们提出的问题，项目方确实也是比较及时地给予了回应、进行了一定的整改，但诸多问题仍未得到实质性解决，且项目方还存在明显的敷衍拖延，“缺乏沟通诚意”。
例如，一名业主向记者表示，其初次验房时（6月30日）即将发现的诸多问题反馈给海控保联方面，但7月5日再次到现场验房时看到，前次提交的所有问题均未整改，令其十分气愤。
相比反馈速度，眼下让业主们担忧的还有“谁来负责”。据悉，在业主与海控保联矛盾持续升级的背后，项目所属企业已发生变更。公开资料显示，今年4月14日，珠海市人民政府国有资产监督管理委员会将其持有的珠海投资控股有限公司（下称“海投公司”，原格力地产控股股东）100%股权无偿划转至珠海华发集团，原格力地产已完全退出房地产行业。
但对于责任归属、后续如何处理矛盾的问题，华发股份表示“不方便接受媒体采访”，珠免集团未作回应。
诸多争议悬而未决的情况下，部分业主已经选择寻求法律解决途径。北京金诉律师事务所主任王玉臣向记者表示，针对一系列的有据可查、有合同约定的违约行为，建议业主视情况直接提起相关民事诉讼；针对已经发现的一些违法行为，例如装修降标可能涉及的虚假宣传、质量不达标可能涉及的质量问题，业主们可提起相关的违法查处申请，要求相关部门依法处理。此外，业主们还可以在上述法律手段的基础上和开发商进行谈判，尝试通过谈判解决问题。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁